venerdì 28 dicembre 2007

Investimento immobiliare e bolla speculativa: 2) La domanda di immobili.

La domanda di immobili dipende da tanti motivi, e non tutti, ovviamente, possono ricondursi a soli bisogni abitativi o a soli bisogni speculativi.

Una buona fetta della componente della domanda di immobili consiste in una serie di fattori psicologici: l'idea che essere in affitto significhi gettare via i soldi, che non ci si possa definire veramente liberi finché non si possiede il posto dove si vive ("se anche devo mettere un chiodo, voglio che sia a casa mia"), che nella propria comunità sociale ci si senta valutati sulla base del patrimonio, della "roba" posseduta, che non si sia "nessuno" se non si possiede nulla, con l'attraente prospettiva per cui comprando non solo ci si possa convertire in proprietario (quindi si diventa, finalmente "qualcuno"), ma addirittura in speculatori entrando a far parte della ambita comunità dei ricchi dal momento stesso in cui si sottoscrive un'ipoteca :-).

Enormi interessi alimentano costantemente questo atteggiamento psicologico: i promotori immobiliari, gli istituti bancari e le finanziarie, le agenzie di compravendita di immobili, gli investitori/speculatori, le associazioni di categoria, i governi che, nei fatti, spingono l'idea che il PIL nazionale dipenda a tal punto da un rialzo dei prezzi delle case che sarebbe una catastrofe se si abbassasse il prezzo.

E c'è un altro gruppo più numeroso e influente che fa pressioni nella stessa direzione: sono tutti quelli che hanno già risolto il problema perchè già comprarono, e che spingono costantemente chi non l'ha fatto affinchè lo faccia, come spesso capita a chi ha preso moglie/marito, generato figli, comprato un'auto o un'altra. Chiunque faccia una qualunque scelta ha poi bisogno di aver conferma della giustezza delle proprie azioni non sopportando di vedere intorno a sé i propri simili fare scelte diverse.
Questo gruppo, nonostante non abbia interessi diretti a farlo, esercita una pressione più forte degli altri, perché è costituito dai familiari, amici e conoscenti di tutti quelli che non hanno casa, e le loro posizioni vanno da una sincera preoccupazione per il problema fino a considerarli idioti. Posizione quest’ultima tipica di chi si è di recente ipotecato a 40 anni e più con mutuo a tasso variabile.

E qui torno sulla prudenza che, in questo momento, bisognerebbe adottare per via della bolla immobiliare.

Cito da wikipedia: “Bolla immobiliare

La bolla immobiliare è un tipo di bolla economica che si presenta periodicamente nei mercati immobiliari locali, o anche globalmente. È caratterizzata da un rapido aumento dei prezzi immobiliari che si portano a livelli insostenibili in rapporto ai redditi medi o ad altri parametri economici. A partire da 2007 numerosi analisti economici sostengono l'esistenza di una bolla immobiliare in molte aree del mondo, in particolare negli Stati Uniti, in Gran-Bretagna, Italia, Australia, Nuova Zelanda, Irlanda, Spagna, Polonia, Sudafrica, Israele, Grecia, Canada, Norvegia, Singapore, Svezia, India, Romania, Corea del sud, Russia, Ucraina e Cina. Le bolle immobiliari sono seguite invariabilmente da rapide e consistenti diminuzioni dei prezzi immobiliari che possono portare molti propietari al negative-equity (debito ipotecario superiore al valore corrente della proprietà). Come per gli altri tipi di bolla economica, è difficile identificare una bolla immobiliare se non retrospettivamente, dopo lo sgonfiamento. Lo scoppio di una bolla immobiliare è solitamente un processo più lento dello scoppio di una bolla del mercato azionario, in quanto i potenziali venditori sono restii ad accettare l'idea di un calo del valore delle loro proprietà.

Ora, in un quadro di minore liquidità sul mercato da parte dei privati e di tassi crescenti e conseguenti difficoltà da mutuo e in cui l’offerta di nuove case continua imperterrita, si arriva ad un punto in cui è possibile osservare che i prezzi delle case, nelle loro diverse tipologie, si fermano e poi iniziano a scendere. Questa fase è preceduta da un aumento delle offerte di vendita di case, soprattutto da parte dei privati.

Per quanto riguarda i costruttori, questi, di norma, lavorano con i soldi delle banche seguendo questo modello:

Fatto 100% il valore del costo totale dell’immobile, circa il 20% (negli ultimi anni anche meno) lo mette il costruttore, di solito per acquistare il terreno. La rimanente somma la mette la banca a stati d’avanzamento lavori. Nel periodo di costruzione si va in pre-ammortamento, ossia si pagano solo gli interessi senza ancora rimborsare il capitale. Ovviamente esiste l'impegno del costruttore a canalizzare a rimborso del finanziato le caparre degli acquirenti e poi saldi derivanti dalla vendita delle case.

Ma se caparre e saldo prezzo non arrivano, ad esempio perché non si trovano acquirenti, nasce per il costruttore un problema. La banca vuole rientrare secondo i piani previsti e il costruttore non intenderà rimborsare il mutuo ma accollarlo (con i subentri) agli acquirenti. E se non c’è domanda il costruttore sarà costretto ad abbassare considerevolmente i prezzi. Di conseguenza, scenderà il prezzo delle case in quel mercato. Inizialmente non si tratterà di una riduzione dei prezzi ma di prezzo uguale ma con regalie ed omaggi (ad esempio lavori extra allo stesso prezzo o condizioni di pagamento più comode), per non “rovinare” il mercato. Molto dipenderà dalla capacità finanziaria di sopportazione dell’impresa. Probabilmente il "vecchio" patrimonio immobiliare si svaluterà per primo, soprattutto se a vendere è un privato, infinitamente più debole di un grosso costruttore nei confronti delle banche.

È a questo punto, che inizia un meccanismo di ribasso e si aprirà il "mercato del compratore", per dirla con Laplace.

Quando gli indicatori (calo sui nuovi mutui, calo nelle case vendute, calo nelle nuove case costruite, muti in sofferenza, crollo titoli immobiliari/bancari) saranno finalmente comunicati al grande pubblico (gli attualmente silenti telegiornali e giornali nazionali) si diffonderà l’idea che i prezzi delle case sono troppo alti e che basterà attendere per poter fare un affare. Questa idea durerà a lungo e senza un razionale orizzonte definito (così come è avvenuto negli anni di crescita drogata) e potrebbe non avere un floor ragionevole ma spingersi oltre la normale e corretta depauperazione dell'attuale valore gonfiato. Chi avrà contratto mutui durante il periodo in cui il valore del proprio immobile era alto si ritroverà a rimborsare un prestito maggiore del valore della casa, com'è accaduto negli anni '90 in Gran Bretagna, ad esempio. Quindi chi volesse vendere casa per tornare a stare in affitto dovrà trovare ulteriori risorse per estinguere il mutuo, soprattutto se ci si trova ancora nei primi anni di ammortamento. Questo fenomeno viene definito "negative equity".

Comunque il Paese non crollerà per questo: una volta razionalizzato e equilibrato, il settore edilizio tornerà a recuperare il patrimonio immobiliare esistente, spuntando le unghie a molti speculatori devastatori del paesaggio urbano, rurale e costiero, premiando gli imprenditori più specializzati e professionali, accorti e capaci.


venerdì 21 dicembre 2007

Investimento immobiliare e bolla speculativa: 1) La congiuntura.

Vorrei iniziare ad affrontare un argomento che mi sta molto a cuore, quello della bolla speculativa immobiliare, sempre in procinto di scoppiare secondo alcuni osservatori e di cui non si parla comunque mai abbastanza.


La prendo alla lontana e comincio cercando di definire il termine sfuggente di "congiuntura". Abbiate pazienza, ma ci torna utile per meglio comprendere il concetto di "bolla speculativa immobiliare".


Il termine congiuntura viene spesso utilizzato come sinonimo di "situazione economica", ma mentre la situazione economica è un una fotografia "statica" delle condizioni di un paese, la congiuntura è un concetto "dinamico", un filmato, è la descrizione del presente influenzato dall'immediato passato e che già risente di quello che sarà l'immediato futuro.


Volendo cercare di definire meglio la congiuntura, possiamo dire che rappresenta la coesistenza di diversi elementi in uno stesso momento, e l'insieme di questi elementi, influenzandosi vicendevolmente, genera un' evoluzione o un fatto, un evento.


Proprio per la sua natura di sintesi dinamica del presente, frutto di una valutazione del passato e del futuro, ogni congiuntura economica rappresenta una tendenza incerta, che diventa "situazione economica" solo al verificarsi di una certa comninazione di fatti o eventi. Quindi la descrizione della congiuntura economica può essere radicalmente diversa dalla descrizione della situazione economica.


L'analisi congiunturale, poichè si basa esclusivamente su una descrizione del presente, ancorché permeata dalle tendenze del futuro, è uno strumento fondamentale per chiunque debba prendere delle decisioni, non ultime (e neanche prime, comunque) decisioni d'investimento.


Vediamo di fare un esempio di congiuntura.

Considerate il denaro come il liquido di un circuito che deve mantenersi in continuo movimento.
Quando i singoli individui provano paura e smettono di spendere denaro è come premere il freno che blocca il circuito e una società in cui ciascuno tiene i capitali bloccati senza spenderli resta povera. Quando ognuno immette denaro nel circuito economico mantiene il flusso in movimento, e in questo modo tutti sono legati gli uni agli altri.


Ora, i soldi spesi per cose che non costituiscono a loro volta una fonte di reddito sono soldi morti, e in questo modo, il ciclo del denaro viene interrotto immediatamente dopo l'ultimo acquisto, ad esempio destinato al consumo personale. Invece i soldi che entrano nel circuito economico si moltiplicano. Anche qualora decideste di ammucchiare i vostri guadagni in una scatola per scarpe, rinunciando agli interessi che potrebbero fruttarvi, il denaro costituisce un'opportunità potenziale. Gli oggetti, al contrario, rappresentano delle decisioni già prese e, di conseguenza, la fine della libertà di scelta.


Per quanto la cosa possa apparire di piccole conseguenze nel caso dell'acquisto e consumo di un pacchetto di sigarette, pensate a cosa accade quando si bloccano somme considerevoli in quegli oggettoni di cemento che molti chiamano "investimento sicuro".


Continueremo l'argomento in un prossimo post.

venerdì 14 dicembre 2007

Il sovraindebitamento: 4) Determina il fabbisogno di Capitale Circolante

Ipotizziamo che tu abbia deciso di realizzare un'operazione di consolidamente del debito. Dovrai, innanzitutto, determinare con esattezza l'importo complessivo della tua situazione debitoria. Ma questo importo non ci basta a determinare quanto richiedere al finanziatore. Sarà necessario, ancora, conoscere l'importo della "benzina" che la tua azienda consuma per la sua abituale gestione, importo che va aggiunto all'importo complessivo del tuo attuale debito. Altrimenti ti ritroverai a fare i conti con una rata da restituire che ti priverà del carburante necessario a fare andare avanti la tua azienda (stipendi, magazzino, fitti, ecc.).

Quel che devi fare, quindi, è determinare il fabbisogno di Capitale Circolante della tua azienda. Il Capitale Circolante viene alimentato dall'utile d'esercizio, nel corso degli anni.

Il Capitale Circolante Netto è composto dalle Attività Correnti dopo averne detratto le Passività Correnti. Guardate il bilancio della vostra azienda. Le attività correnti, in contabilità, sono di norma elencate in ordine crescente di liquidità: Immobilizzazioni, Rimanenze, Crediti diversi, Crediti verso clienti, Effetti attivi, Titoli negoziabili, Banche, Cassa.
Il Capitale Circolante viene alimentato dall'utile d'esercizio, nel corso degli anni. La cassa è la più liquida delle attività correnti o attività a breve termine. Queste sono costituite dall’insieme del contante e delle altre attività o risorse, comunemente identificate con quelle che si realizzano in denaro entro un breve periodo di tempo. È con la cassa che pagate materialmente i fornitori.
Quando dovrete far fronte a passività correnti, senza però disporre di contante in misura adeguata, avrete un problema di liquidità: non si possono pagare i fornitori con i crediti verso i clienti.

A questo punto dovresti aver chiara la tua situazione, cioè:
- sai a quanto ammonta complessivamente il tuo debito
- conosci le cause che ti hanno portato all'esposizione debitoria
- hai studiato un ventaglio di modi per rinegoziare e/o consolidare il debito
- conosci la posizione della tua banca (o delle tue banche) nei tuoi confronti
- conosci quanto ti serve per finanziare la gestione corrente della tua impresa

Potrai ora realizzare il tuo piano finanziario avvalendoti di uno strumento contabile di previsione denominato "Budget di cassa" (o "Budget dei flussi di cassa").

Dal budget del flusso di cassa potrai anche stimare l'effetto del prestito sulla tua azienda, sia in termini economici che finanziari.

Il budget del flusso di cassa ti aiuterà a rispondere chiaramente e precisamente a domande importanti:
1. Qual è il mio fabbisogno finanziario?

2. L'utile operativo dell'azienda sarà sufficiente a far fronte alla restituzione dei debiti, rinegoziati e/o consolidati, quando scadranno?

3. Quale importo mi occorre, con esattezza? Per quando? A quali condizioni?

4. È iI caso d'aumentare l'indebitamento? O di aumentare Il capitale? O di chiudere l'attivita?
Per un approfondimento su come costruire il budget del flusso di cassa, clicca qui.



venerdì 7 dicembre 2007

Il sovraindebitamento: 3) Gestisci il rapporto con la tua banca.

Non considerare la banca un nemico.
Fare gli struzzi, evitare di aprire lettere contenenti fatture ed estratti conto non è di alcun aiuto.

Assieme alla tua banca elabora un piano realistico per poter estinguere i tuoi debiti.

Non dovresti fare piccoli versamenti, ma piuttosto versare ogni volta quanto più possibile, per estinguerli prima possibile.
Domanda, domanda, domanda!
Devi sempre comprendere tutto riguardo ai tuoi prestiti e ai tuoi conti. Fatti, eventualmente, accompagnare da qualcuno più competente di te.

Se non c'è ormai rimedio alla situazione, potresti anche prendere in considerazione la possibilità di cambiare banca.
Però, in questo caso, non farti troppe illusioni: le banche non sono particolarmente entusiaste di avere clienti carichi di debiti. Può, comunque, accadere che una banca diversa valuti un tuo immobile di proprietà o le tue possibilità professionali in maniera più favorevole rispetto al tuo attuale istituto di credito.