giovedì 26 giugno 2008

I soldi buttati nell'affitto...

Spesso ragioniamo per luoghi comuni. In materia finanziaria, come abbiamo visto, le nostre scelte di gestione del denaro sono pesantemente influenzate da nostre proiezioni e desideri che ci portano a considerare razionali scelte che tali non sono..


Uno dei luoghi comuni più ricorrenti nelle discussioni sul comprare casa, vivere in affitto, nonché una delle richieste che ricevo più spesso da imprenditori che conducono la propria attività in locali non propri, è quella di voler comprare i locali dove svolgono la propria attività. Pagare un canone di locazione viene quasi sempre visto come una perdita netta di denaro e si desidera, piuttosto, indebitarsi con un mutuo, magari azzerando le liquidità necessarie alla gestione.

Nel caso dell'impresa la valutazione è poi resa più complessa, per via delle ripercussioni fiscali e sulla struttura patrimoniale del bilancio.


Abbiamo già trattato in precedenti post della bolla immobiliare e del negative equity. Oggi l'argomento è ancora più attuale, per cui riporto, a seguire, un post pubblicato sul forum "Bolla immobiliare sulla casa" che descrive molto bene le conseguenze dell'agire per luoghi comuni in materia finanziaria e, in particolare, immobiliare.

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Dal forum Bolla immobiliare sulla casa:


Ringraziando OTC per la preziosa collaborazione:

Così fan tutti

"Le case non calano mai", "I soldi dell'affitto sono buttati via", "Faccio un mutuo a tasso variabile, così la rata è più bassa, in banca mi hanno assicurato che i tassi non aumenteranno", "Eppoi se le cose si dovessero comunque mettere male, vendo la casa e me ne vado tranquillo in affitto". Quante volte si sentono queste frasi da chi ha appena comprato un immobile, oppure da chi si accinge a farlo. Certamente l'acquisto di una casa meriterebbe dei ragionamenti più approfonditi, specialmente riguardo agli aspetti finanziari dell'operazione, ma spesso non è così. E' più facile uniformarsi al "quello che tutti dicono", al "gregge-pensiero", vox populi vox dei.

Ma non tutti sono d'accordo: il grande economista John Kennet Galbraith, recentemente scomparso, ebbe a dire: "In economia, la maggioranza sbaglia sempre". Il gregge che ragiona per luoghi comuni ha una bassa percezione del rischio e prende le decisioni su basi principalmente emozionali, si trova a competere contro dei professionisti (banche, immobiliaristi d'assalto nel nostro caso) che conoscono molto bene il mercato, hanno a disposizione modelli ed analisi molto sofisticati, sanno gestire al meglio i rischi e prendono le proprie decisioni su basi esclusivamente razionali. Non è difficile indovinare chi vince.

Il mercato immobiliare, specialmente in periodi di bolla come quello attuale, non fa eccezione a tale regola. Cominciamo considerando l'andamento storico dei prezzi degli immobili in Italia: depurati dall'inflazione, essi mostrano un andamento assolutamente ciclico: picco nel 74 calo fino al 78, altro picco nel 82 per poi scendere fino all'86, nuovo top nel 92 e bottom nel 97. In particolare, in termini reali, dal 92 al 97 gli immobili sono calati mediamente del 30%. Ergo: anche le case calano; anche in Italia.

Veniamo alla questione successiva: è molto diffuso il pregiudizio per cui chi va in affitto viene considerato un poveraccio squattrinato rispetto a chi compra casa (anche se lo fa con un mutuo del 100% ed oltre). Come tutti i pregiudizi, anche questo è frutto dell'ignoranza. Spesso infatti chi accende mutui finanziando una parte consistente dell'immobile (> 80%) con scadenze lunghe, non si rende minimamente conto dei rischi che corre, il più pericoloso dei quali è la possibilità di ritrovarsi nel giro di qualche anno in condizione di negative equity, ovvero di patrimonio netto negativo.

La questione è molto semplice, e vale la pena di spiegarla con un esempio: supponiamo che una famiglia acquisti un immobile al prezzo di 180.000 euro finanziando il 100% dell'importo con un mutuo trentennale. Il piano di ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata vada principalmente a coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente: dopo 4 anni, infatti, i nostri mutuatari hanno estinto appena il 7% del loro debito. Supponiamo però che a quella data il valore dell'immobile sia calato del 25% (cosa possibilissima visti i precedenti, e forse anche "ottimistica" considerato il livello dei prezzi attuale): il bilancio della nostra famiglia precipita in rosso di circa 32000 Euro, ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). Negative equity, appunto.

E non si tratta purtroppo di un esercizio contabile astratto: se per un qualsiasi motivo (perdita lavoro, aumento tassi, imprevisto, ecc.) i mutuatari decidono di "vendere ed andare in affitto", non possono farlo, a meno di non trovare quegli ulteriori 32.000 euro (che con spese e penali arrivano subito a 40.000) che servono per estinguere il debito residuo con la banca. Tutto questo dopo aver pagato 4 anni di rate, ovviamente.
Se fossero andati in affitto, le loro attività e passività sarebbero state entrambe zero: meglio zero che - 40.000.

Quindi è vero che "i soldi dell'affitto sono buttati via", ma è anche vero che facendo un mutuo sbagliato fatto al momento sbagliato se ne buttano via molti, ma molti di più.

Se chiedete cos'è il negative equity a chi ha stipulato un mutuo, con ogni probabilità non saprà rispondere: nel passato in Italia infatti c'era una propensione minore all'indebitamento, ed i mutui che finanziavano oltre l'80% del valore dell'immobile erano vietati (normalmente le banche non concedevano più del 60-70%). Per questo il negative equity è ancora pressoché sconosciuto.

Lo conoscono molte bene, però, in Inghilterra, dove fra gli anni 89 e 92 a causa dello scoppio della bolla immobiliare (causato da un notevole aumento dei tassi) quasi due milioni di famiglie si sono ritrovate in negative equity; solo nel 1991 infatti furono oltre 75.000 gli immobili che tornarono di proprietà delle banche. Leggiamo come il Guardian descrive quel periodo:
"Allora [all'inizio degli anni 90] non ci fu solo il negative equity, ma vendite forzate, bancarotte personali ed esecuzioni immobiliari in proporzioni colossali".

Ed ancora: "Il negative equity quando hai un lavoro, significa che la notte non dormi; il negative equity quando sei disoccupato ed i tassi salgono, significa che la casa non è più tua.".

Stesse dinamiche in Giappone negli anni 80, dove si è sviluppata la più colossale bolla immobiliare di tutti i tempi, suggellata dall'introduzione dei mutui a 100 anni (in Italia per adesso siamo a 40, ma già in Spagna è possibile accendere mutui fino a 50 anni).

Ad onor del vero, allora in Giappone ed UK le condizioni erano più estreme rispetto a quelle attuali, soprattutto per quanto riguarda l'andamento dei tassi, ma le dinamiche di mercato mostrano preoccupanti analogie con la situazione presente oggi.

Ed il negative equity comincia a diventare drammaticamente d'attualità anche negli Stati Uniti: un recente articolo apparso su MSN Money, dal titolo significativo: "L'epidemia del negative equity", riporta dai dati molto preoccupanti: nel settembre 2005, circa il 10% dei mutuatari aveva patrimonio netto nullo o negativo, e tale percentuale cresce al 30% fra coloro che hanno acceso o rifinanziato mutui nel 2005. Soltanto nel febbraio 2006, oltre 115.000 immobili sono finiti all'asta per insolvenza dei mutuatari, con un aumento del 68% rispetto ad un anno prima.

Ed il Sidney Herald riporta che anche in Australia la situazione è simile: se chi ha comprato casa alla fine del 2003 con mutui al 90% volesse vendere adesso, considerate le spese di compravendita, finirebbe mediamente in rosso.

Ed anche in Italia i giovani ingenui e sprovveduti che hanno comprato a prezzi folli degli immobili finanziando il 90-100% (ed oltre) dell'importo con mutui di 25-30 anni e più, rigorosamente a tasso variabile, sono numerosi. Senza pensare, senza informarsi, senza ponderare i rischi, senza capire le dinamiche finanziarie dell'operazione, ignorando completamente quanto è successo in passato.

Derek Bok, già Presidente dell'Harvard University, disse una volta: "Se ritieni che il sapere e l'educazione siano costosi, dovresti provare quanto è costosa l'ignoranza". Sante parole.


giovedì 19 giugno 2008

Un importante strumento finanziario per l'acquisto di impianti ed attrezzature: la legge Sabatini

Tra gli strumenti attualmente attivi più convenienti per le PMI che volessero acquistare impianti e attrezzature è la legge 1329/65, meglio conosciuta come "Legge Sabatini".


La legge sabatini è un importante strumento finanziario per le Piccole e Medie Imprese, di ogni settore produttivo, per finanziare l'acquisto di macchinari di produzione.


A chi si rivolge:

La Sabatini è dedicata alle Piccole e Medie Imprese appartenenti a qualsiasi settore (industriale, commerciale, artigianale, agricolo o di servizi) che intendano acquistare nuovi macchinari. Per la presenza di una serie di costi fissi da sostenere per accedere alle agevolazioni della legge "Sabatini" consiglio di ricorrere a questa misura per programmi d'investimento non inferiori a 50.000 euro.


Cosa permette di fare:

Con la legge "Sabatini" si possono acquistare nuovi macchinari o sottoscrivere contratti di leasing per i macchinari di produzione, impianti ed attrezzature.


Si possono ottenere dei contributi per abbattere il costo degli interessi passivi sulle dilazioni di pagamento che possono arrivare anche a 60 mesi. Nelle regioni del meridione d'Italia, tra cui la Sicilia, il costo degli interessi è ridotto a zero.


Come funziona:

Il finanziamento consiste in una operazione di sconto di cambiali, con scadenze comprese tra 1 e 5 anni, emesse dall'acquirente a favore del venditore per il pagamento di macchinari acquistati con regolare contratto di compravendita o in leasing.


L'agevolazione consiste in un contributo in conto interessi che viene erogato in via anticipata e in unica soluzione.


Il funzionamento della legge "Sabatini" può apparire piuttosto complesso per via delle diverse alternative possibili, a seconda se:

  1. l'operazione viene effettuata con contributo al venditore o con contributo all'acquirente;
  2. l'operazione viene stipulata con clausola pro-soluto o pro-solvendo;
  3. viene stabilito di effettuare la vendita con riserva di proprietà o con privilegio speciale.

L'operazione "Sabatini" più frequente è quella che prevede il contributo all'acquirente, la clausola pro-solvendo e il privilegio speciale.

La procedura tipica prevede l'intervento di 6 figure:

- l'acquirente

- il venditore

- il notaio

- il cancelliere del tribunale

- la propria banca

- il Mediocredito Centrale.


L'acquirente emette le cambiali per un importo pari al costo del macchinario aumentato degli interessi calcolati al tasso di riferimento (media dei tassi ai quali le banche acquistano denaro a medio termine più circa l'1%, che sono le commissioni della banca intermediaria).


Il venditore sconta le cambiali presso una Banca convenzionata con il Mediocredito Centrale.


L'acquirente dovrebbe ricevere, in breve tempo, il contributo in conto interessi.


Il notaio stipula il contratto di compravendita da depositare presso la cancelleria del tribunale e registrare in un apposito registro per l'iscrizione del privilegio speciale (l'intervento del notaio non è facoltativo).


Se l'operazione è effettuata con clausola pro-solvendo, in caso di mancato pagamento delle cambiali da parte dell'acquirente, la banca può rivalersi sia contro l'acquirente che nei confronti del venditore.


Cosa finanzia:

Essenzialmente macchine utensili o macchinari di produzione, nuovi di fabbrica e da utilizzarsi sul territorio nazionale, di costo unitario o complessivo superiore a 516,45 Euro. Sono compresi nel costo dei macchinari anche gli interessi e le spese accessorie quali collaudo, trasporto, imballaggio e montaggio dei macchinari.


Le macchine devono essere funzionalmente collegate, in termini di utilizzo proprio, all’attività economica svolta dal soggetto beneficiario ed inserite nella struttura logistica dell’unità produttiva situata nel territorio regionale.


Le macchine utensili o di produzione non devono risultare fatturate anteriormente alla data di stipula del contratto di acquisto o di locazione.


Non sono ammissibili gli investimenti di sostituzione.

La fattura di vendita deve avere data successiva a quella del contratto di compravendita.


Cosa non finanzia:

Non sono ammissibili alle agevolazioni:


· macchinari usati;

· veicoli, natanti e velivoli iscritti in pubblici registri;

· macchinari di costo inferiore a 516 euro;

· macchinari di costo superiore a 1.549.371 euro;

· Iva;

· quote di riscatto in caso di leasing


Chi sono i soggetti beneficiari:

Soggetti beneficiari della "Sabatini" sono le PMI dei settori:

- Industria

- Artigianato

- Commercio

- Agricoltura

- Servizi

Sono escluse le imprese che operano nella siderurgia, pesca, costruzioni navali, trasporti, fabbricazione dello zucchero, lavorazione del tabacco e in genere tutti i settori esclusi in base a regolamenti comunitari (si presti attenzione particolarmente al settore della produzione, trasformazione e commercializzazione di prodotti agricoli).


Quanto finanzia:

L'agevolazione consiste in un contributo per l'abbattimento del costo degli interessi. La misura agevolativa è differente a secondo della zona in cui è localizzata l'impresa:

- Nelle zone obiettivo 1 (Sicilia) il contributo copre l'intero costo degli interessi.

- Nelle zone obiettivo 2 con deroga ex art. 87.3.c il contributo è pari al 60%.

- Nelle zone obiettivo 2 il contributo è pari al 40%.


In alcune regioni al contributo in conto interessi si aggiunge un contributo a fondo perduto che può arrivare anche al 20% dell'investimento.


In quanto tempo:

I tempi di completamento dell'operazione dipende dal numero di richieste al Mediocredito Centrale, dal carico di lavoro della banca alla quale viene presentata la richiesta, dalla regione in cui viene effettuata l'operazione.


Come presentare le domande:

Definite le operazioni di compravendita tra venditore e acquirente, bisogna prendere accordi con una banca convenzionata con il Mediocredito Centrale, successivamente stipulare un contratto di compravendita (operazione da svolgersi presso un Notaio) e infine presentare la richiesta al Mediocredito Centrale tramite la banca convenzionata con cui si è definita l'operazione.



giovedì 12 giugno 2008

Pagati per primo

L'obiettivo di chi voglia raggiungere l'indipendenza finanziaria dovrebbe essere quello di costruire un certo patrimonio in grado di produrre redditi passivamente (cioè senza alcun intervento lavorativo).
Si ottiene ciò spendendo meno di quel che si guadagna, investendo la differenza, reinvestendo gli introiti per una crescita composta finché non si raggiunga una massa critica di capitale investito che crei il reddito annuale che si desidera per la propria vita.
Non è quanto si guadagna la questione più importante, ma quanto si riesce a risparmiare. Verifica il tuo rapporto risparmi/entrate e cerca di vivere al di sotto dei tuoi mezzi! Conduci la tua vita come fosse un'impresa, in cui punti ad ottenere un profitto alla fine di ogni anno.
E in questo senso il più potente processo di accumulazione di ricchezza è quello di PAGARE TE PER PRIMO. Ogni giorno, metti da parte del denaro per comprare beni che produrranno reddito PRIMA di pagare bollette, spesa, affitti, TUTTO. Se ti ritroverai sotto pressione per pagare bollette, spesa, affitti, ecc., troverai un modo di cavartela (così come hai fatto finora con quella spesa imprevista o con quel credito perduto). La PRESSIONE ti farà farà trovare un sistema. Questo richiederà di lavorarci su sodo ma vedrai che ti scoprirai più determinato, abile e ricco di risorse.
Questo approccio vale anche (e soprattutto) quando devi ridimensionare e azzerare un debito.
Ripeto sempre ai miei clienti che un piano di rifinanziamento con una banca o un ampliamento del fido, comunque una qualunque iniezione di liquidità, è un'operazione rischiosa. E questo perché c'è in molti una tendenza ad indebitarsi al limite delle possibilità di indebitamento, utilizzando tutte le risorse e considerando le possibilità di scopertura e di castelletto come denari "veri", di propria disponibilità.
Ad esempio, chiedere un raddoppio dell'importo del fido concesso per scopertura di conto corrente, magari perché ci si sente soffocati, può portare, se non ci si impone una disciplina, ad una eguale situazione di soffocamento, magari dopo 6 mesi, ma con un debito questa volta aumentato.
Quindi, quando si rinegozia un debito o si chiede un prestito, è FONDAMENTALE, ovviamente, restuirlo secondo un piano di ammortamento la cui rata sia compatibile con i nostri obiettivi di lungo termine e con un accettabile costo in termini di interessi passivi. E nel caso di una scopertura in conto corrente, creata per sovvenire ad esigenze contingenti, è necessario definire un proprio personale piano di riduzione della scopertura, sottraendo ai propri consumi una somma da destinare PRIORITARIAMENTE al rimborso del debito. Se non si è fermi, rispetto a questo proposito, cioè a quello di PAGARSI PER PRIMI, non riusciremo mai ad aggredire il debito, tentati come saremo di consumare tutti i nostri introiti, portandoci di nuovo al limite massimo della scopertura.
E badate bene, questo è quel che capita a un numero esorbitante di micro e piccole imprese (e a molte famiglie), soprattutto in questa fase congiunturale.


giovedì 5 giugno 2008

Sostegno agli imprenditori che denunciano il pizzo

Forse non tutti sanno che a gennaio di quest'anno la giunta municipale del Comune di Ragusa ha approvato il regolamento per il sostegno agli imprenditori che denunciano il pizzo.

Le premialità previste consistono in dieci anni di esenzione da tutti i tributi comunali, e in cinque anni di esenzione dai canoni concessori di occupazione del suolo pubblico o dei box dei mercati. Il regolamento prevede, inoltre, la revoca delle concessioni per i mercati pubblici per quanti non denunciano le richieste estorsive.

I benefici scatteranno su richiesta degli interessati, con dimostrazione, tramite qualunque mezzo di prova idoneo ad attestare la notizia di reato, che gli stessi abbiano denunciato e aiutato l'autorità giudiziaria nell'individuazione degli autori del reato di estorsione o usura. La sospensione dei pagamenti dei tributi sarà immediata, mentre l'esenzione scatterà all'esito della sentenza di primo grado.